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委员建议:取消商品房预售制!取消公摊面积!

转载 发布:2021/03/08 19:08:04 来源:地产情报站 38 阅读
预售与公摊,早就成了大家买房时的心结。大家骂了多少年,都没有什么卵用。
 
3月7日,全国政协委员、安徽省律师协会副会长提交两会提案,建议取消商品房预售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。
 
这个提案一经曝光,立刻引发了大众的赞许。
 
01
取消预售,围堵房企?
 
在老百姓买房的过程中,一直有两个坎儿难以逾越——
 
一是预售制,
二是公摊面积。
 
先说预售制,预售制就是开发商把在建中、尚未完成建设的、不能进行交付的商品住宅,提前卖给你。
 
这种不能交付的商品,从本质上来说,其实是属于期货的一种。所以,与预售制牢牢挂钩的专属名词,是“期房”。另外,香港人所说的“楼花”,也是这个意思。
 
内地是从1994年建立预售许可制度的,当时国内住宅严重短缺,商品房市场不成熟,开发商除了银行贷款之外,缺乏充足有效的融资渠道。也正是在这一重因素的影响下,预售制被推广开来。
 
真要细究起来,预售制的初衷其实是为了解决房地产开发商的融资问题,让他们抓紧时间盖房子。
 
随着内地房地产市场愈发壮大,开发商早已赚得盆满钵盈,融资渠道也比当年丰富得多,按理说似乎不再需要从购房者的口袋里预支房款。但很可惜,预售制成了约定俗成的惯性,一直沿袭至今。
 
在某种程度上说,预售制的存在,侵害了购房者的利益——你房子都还没盖出来,就让我把房款交上去,将来房子烂尾或者质量不过关,我找谁说理去?
 
这么多年来,老百姓苦预售制久矣,但始终难以撼动这个痼疾。好在,有委员带着相关的建议“上会”了。今年两会期间,全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹称,“商品房预售制度已经弊大于利”,是时候改商品房预售为现售了。他表示——
 
商品房预售制度,开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房,不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本,还会导致开发商挪用、占用资金等风险。
 
最典型的,就是前几年房企搞的高周转模式,在这个玩法里,预售制的融资功能简直被发挥到了极致。毕竟玩转高周转模式的诀窍就是预售回款,再把回款的钱继续投进房地产里,继续预售回款,继续投,如此循环。
 
摊子越铺越大,房企的规模自然也是快速膨胀起来,TOP级房企个个都是“巨无霸”。当然,高周转对于房企来说也有一个致命的缺点,那就是——资金链绝对不能断。
 
一旦资金链断了,那就是兵败如山倒,凡事没商量。
 
这几年房企爆雷不断,断裂的资金链难以弥补,烂尾的工程也是一个接着一个。据中房网统计,2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。
 
购房者一旦买到“断链”开发商的房子,那可真惨了,除了首付款得搭进去,房贷也得接着还。
 
去年昆明的别样幸福城就是一个典型,原本预计2015年2月交付的房子一直烂尾,业主们最终被迫住进了没有门窗、电梯的烂尾楼,喝水靠抬,照明靠蜡,苦中作乐,上演了一出真正的“别样幸福”。
 
此外,北京、大连等多地,也被陆续曝出业主入住烂尾楼的事例。
 
前车之鉴摆在那里,谁也不愿意自己省吃俭用买来的房子,最后沦为一栋烂尾楼。大众对于预售制也是越来越难以忍受,取消预售制的呼声空前高涨。
 
但对于开发商而言,告别预售制可不是随随便便就能落实的。现在大多数房企都靠着预售摊大饼,如果短时间全改为现售,那资金链爆雷的房企数量可能要呈几何式增长。
 
所以,取消预售制的呼声虽高,但迫于现实,只能循序渐进。
 
02
取消公摊,房价暴涨?
 
如果说预售制增加了房子烂尾的可能性,那么公摊面积则是让你多花了一笔不明不白的钱。
 
说句实话,你可能很难从预售制和公摊面积里挑出哪个更恶心人——因为烂尾的风险可能不会来,但公摊这笔不明不白的钱,却不得不花出去。
 
所谓公摊,指的是整栋大楼中的公共区域加到一起,然后均摊到每户的头上,这部分面积就是公摊。但公摊的标准却是个问题,房子建得不一样,各地标准不一样,得出的公摊率也不一样。
 
诚然,有些开发商为了吸引购房者,会在户型下功夫,通过送阳台、送飘窗等操作,额外“赠送”一部分面积,从而让房屋的实得面积大于建筑面积,也就是所谓的“偷面积”。
 
但要是开发商不愿意“动脑子”,那么公摊面积就“自由心证”了。此前,山东某楼盘甚至出现了公摊占比达到52%的情况,堪称是一绝。
 
而且,公摊面积这笔不明不白的钱,还远不是一锤子买卖,后期的物业费、取暖费、水电费等也是按公摊面积收取的。如果日后开征房产税,大概率也会按照公摊面积计算。
 
全国政协委员周世虹表示:“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”
 
对于预售制和公摊面积出现的种种问题,周世虹给出了两个建议——
 
一是取消商品房预售制度;
二是以套内建筑面积计价销售商品房。
 
周世虹的提议得到了网友的一致认可,毕竟大家早就苦不堪言了。
 
从难易程度上来说,公摊面积的取消应该是最简单的。2013年,香港取消了公摊,从当地房地产市场的反馈来看,过渡得十分平稳。
 
在此期间,香港针对新房市场、二手房市场实施了两条不同的措施——
 
针对新房,香港直接统一了新房市场的计价方式,避免开发商在“公摊面积”上做手脚。同时对市场释放信号,计价方式的转变,不会导致购房总价的上涨;

针对二手房,香港给二手房市场设定了10个月的过渡期,允许二手房交易时,采用套内面积与建筑面积两种计价方式,方便购房者选择,从而给二手房市场交易适应新的计价方式,提供了充足的适应期。

看起来,取消公摊并没有想象的困难。
 
然而它却面临一个很现实的问题,那就是取消公摊面积,购房者能不能接受房价突然的“暴涨”。毕竟,羊毛出在羊身上,建筑公共区域的费用最终还是得购房者掏,开发商自己是不会吃这个“亏”的。
 
取消公摊,更接近于换一种计价方式,本质还是不变的。
 
03
结语
 
利字当头一把刀,无论是取消预售制还是取消公摊,都是知易行难。
 
只能说,购房者在房地产市场上的地位,依然是弱势群体。
 
开发商资金链断裂,导致房子烂尾,倒霉的是购房者;开发商在公摊面积上不清不楚,导致各种费用增加,倒霉的是购房者;开发商在精装上压低成本,导致房屋质量不过关,倒霉的是购房者——在绝大多数情况下,购房者总是在为开发商买单。
 
无论面对预售制还是公摊面积,购房者都只能像一台人形ATM机一样,苦中作着乐。
 
今天,站长也呼吁——赶紧改!

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